Att bo i bostadsrätt

Vad är en bostadsrättsförening och en bostadsrätt?

En bostadsrättsförening, kort kallat Brf, är en ekonomisk förening med uppgift att upplåta bostadsrätterna i föreningens hus. Du som bor i en bostadsrätt är medlem i bostadsrättsföreningen och kallas bostadsrättshavare.

Bostadsrättshavaren har rätten att använda bostaden under obegränsad tid (förutsatt att man sköter sina förpliktelser mot föreningen) och kan vidare välja att överlåta, det vill säga sälja sin bostadsrätt till någon annan.

Bostadsrättsföreningen ansvarar för övergripande skötsel och underhåll av fastigheten och gemensamma utrymmen. Bostadsrättshavaren ansvarar generellt för den egna bostaden, med vissa undantag, som vi berättar vidare om längre ned.

Vem styr i bostadsrättsföreningen?

Alla medlemmar i bostadsrättsföreningen kan vara med och påverka vem som ska bli vald till styrelsen och därmed ansvara för förvaltningen av föreningens hus. Alla medlemmar påverkar tillsammans hur föreningen sköts och kan på vis också påverka föreningens ekonomi.

Under byggtiden skapas en första styrelse i bostadsrättsföreningen som kallas för ”byggande styrelse”. I denna finns normalt en eller två representanter från BoKlok och två utomstående representanter. Styrelsens uppgift är att sköta bostadsrättsföreningen under byggtiden. Det innebär bland annat att hålla styrelsemöten och föreningsstämmor, att teckna de avtal som behövs för att byggprojektet ska bli av, att skriva förhands- eller upplåtelseavtal och att handla upp ekonomisk förvaltning, vilken BoKlok ansvarar för under den första tiden.

Den byggande styrelsen avgår vanligtvis vid en föreningsstämma, som hålls några månader efter det att projektet är färdigställt. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen väljer då en ny styrelse som normalt består av medlemmar i föreningen. Med denna överlämning upphör också den byggande styrelsens ansvar.

I föreningen finns framtagna stadgar, det vill säga regler, för föreningen och för styrelsens arbete samt en registrerad ekonomisk plan som ligger till grund för föreningens ekonomi.

Vad betalar du som bostadsrättshavare till bostadsrättsföreningen?

Insats och upplåtelseavgift

Insatserna och eventuellt upplåtelseavgifter för respektive bostad står i den ekonomiska planen. Insatsen för respektive bostad varierar bland annat efter storlek, antal rum och vilket läge den har i området. Det är bara den första bostadsrättshavaren som betalar en insats till bostadsrättsföreningen. Om du senare vill sälja din bostadsrätt, betalar köparen en köpeskilling till dig, men ingen insats till bostadsrättsföreningen.

Årsavgift

Avgifterna ska täcka bostadsrättsföreningens löpande verksamhet, det vill säga driftskostnader, kapitalkostnader och avsättningar. Avgifterna bestäms av styrelsen, som då också tar hänsyn till den bedömda långsiktiga kostnadsutvecklingen för bostadsrättsföreningen. Avgifterna fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna och betalas månadsvis. Fördelningstalet som också kallas för andelstal påverkas huvudsakligen av bostadsytan men kan även påverkas av annat.

För kostnader som påverkas av medlemmarnas förbrukning kan bostadsrättsföreningen ta ut en separat årsavgift, som för exempelvis hushållsel och vatten. Då tecknar föreningen ett kollektivt avtal och debiterar sedan de boende, antingen enligt faktiskt förbrukning i efterhand eller som en uppskattad kostnad i förhand, som sedan regleras. Vad den uppskattade kostnaden är redovisas i kostnadskalkyl och ekonomisk plan.

Pantsättningsavgift

Pantsättningsavgift är en avgift som bostadsrättsföreningen tar ut för administrativt merarbete, i samband med att en pantsättning av en bostadsrätt meddelas till bostadsrättsföreningen. Avgiften är högst 1 % av prisbasbeloppet och betalas av medlemmen som tar lånet med bostadsrätten som säkerhet.

Andrahandsuthyrning

Vad gäller för att få hyra ut din bostadsrätt i andra hand?

Om du under viss tid inte har möjlighet att använda din bostad kan du, om styrelsen tillåter det, hyra ut den i andra hand. Ett typiskt exempel är om man vill studera under ett år på annan ort.

Om du har för avsikt att hyra ut i andra hand ansöker du skriftligen till bostadsrättsföreningens styrelse. Du ska då ange orsaken till att bostaden ska hyras ut, hur länge och till vilken/vilka personer. Det ska alltid finnas skäl till varför en bostadsrättshavare ska hyra ut i andra hand för att styrelsen ska acceptera och bevilja uthyrningen.

Om styrelsen inte ger sitt samtycke, har du möjlighet att låta hyresnämnden pröva ärendet. Notera att det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt av den som bor där.

Dina rättigheter och skyldigheter som bostadsrättshavare

Som bostadsrättshavare disponerar du utan tidsbegränsning över din bostad och föreningens gemensamma utrymmen. Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämman. Du kan också ansöka om en förtroendepost i styrelsen och aktivt delta i styrelsearbetet eller ansluta dig till olika arbetsgrupper som exempelvis en trädgårdsgrupp.

Dina skyldigheter handlar framför allt om att betala avgifter i tid, ta hand om din bostad och att följa föreningens ordnings- och trivselregler. Om du inte uppfyller dina skyldigheter, kan du i värsta fall ha förverkat nyttjanderätten till din bostad. Det är mycket ovanligt att det sker, men viktigt att känna till.

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter är mera utförligt redovisade i bostadsrättsföreningens stadgar och i bostadsrättslagen, men berör bland annat att betala avgifter i tid och att underhålla och ta hand om bostaden på rätt sätt.

Underhåll din bostad

Du som bostadsrättshavare är skyldig att på egen bekostnad underhålla din bostad och hålla den i gott skick. Det innefattar bland annat bostadens golv, väggar, tak, kakel, sanitetsporslin, golvbrunn och köksutrustning. Bostadsrättsföreningen ansvarar för övrigt underhåll, som t.ex tak, fasad, loftgångar och förrådsbyggnader.

I stadgarna finns en mer detaljerad beskrivning och där anges också att ”sundhet, ordning och skick måste iakttas”. Det betyder att du måste ta hand om bostaden och gemensamma utrymmen och att du, liksom de som bor i ditt hushåll och dina gäster, måste följa de ordningsregler som finns inom bostadsrättsföreningen. Detsamma gäller den mark som eventuellt ingår i upplåtelsen där du tex ansvarar för underhåll av gräsmatta och häckplantor. Du måste också låta föreningens företrädare komma in i bostaden för tillsyn eller för att utföra sådana arbeten som föreningen ansvarar för.

Vad som är att betrakta som ”gott skick” preciseras inte i lagen eller i bostadsrättsföreningens stadgar. Frågan får bedömas efter en allmän värdering med hänsyn taget bland annat till husets ålder. När det kommer till bostadsrättsföreningens byggdelar, utrustning, installationer med mera gäller föreningens ansvar endast inom ramen för originalutförande, det vill säga den grundstandard bostaden hade då huset byggdes eller byggdes om.

Om du som medlem vill byta ut delar där bostadsrättsföreningen delvis ansvarar för underhållet, behöver du ha styrelsens godkännande. Bostadsrättsföreningens stadgar anger att bostadsrättshavaren inte får företa avsevärd förändring i bostaden utan att först ha fått styrelsens medgivande.

Bostadsrättsförsäkring

Inbrott, brand eller översvämning kan drabba vem som helst. Och om ditt akvarium eller din tvättmaskin börjar läcka och vattnet skadar fastigheten eller en grannes egendom kan du bli ersättningsskyldig. Självklart ska du därför alltid ha en hemförsäkring.

Bostadsrättsföreningen tecknar ett kollektivt bostadsrättstillägg. Alla försäkringsbolag har speciella bostadsrättsförsäkringar, som också ger ett försäkringsskydd för de delar av bostaden som du är skyldig att underhålla och som därmed inte täcks av bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring.