Upptäcker du ett fel i din bostad, i bostadsrättsföreningens gemensamma utrymmen eller på den utvändiga miljön ska du göra en felanmälan. En felanmälan görs på olika sätt beroende på om felet är akut eller inte, samt om det inträffar efter att den 5-åriga garantitiden löpt ut. Ibland kan det vara svårt att veta vem som är ansvarig för att rätta till felet. Bostadsrättsföreningen, vi på BoKlok eller du själv som bostadsrättshavare?
Allt du behöver veta om besiktningar och garantier
En BoKlok bostad genomgår noggranna besiktningar – innan någon flyttar in och några gånger till. Här berättar vi om besiktningar du som köpare av en BoKlok bostad kan komma att stöta på – både när, och vad syftet med dem är. Vi förklarar också vad en besiktningsman är och vad du som köpare och därmed bostadsrättshavare har för ansvar. Även vad garantitid, ansvarstid och besiktningsutlåtande är och vad det innebär.
Så går en slutbesiktning till
Innan BoKlok lämnar över en bostad har en slutbesiktning gjorts av en certifierad och oberoende besiktningsman.
Under slutbesiktningen kontrollerar man att alla entreprenadarbeten är färdiga och att husen och bostäderna är redo för inflyttning. Med på besiktningen finns även en representant från BoKlok samt en representant från bostadsrättsföreningen.
Efter slutbesiktningen lämnar besiktningsmannen över ett besiktningsutlåtande till bostadsrättsförening. Om det finns fel tar vi hand om dem och rättar till. I samband med slutbesiktningen och från det datum entreprenaden blir godkänd börjar även garantitiden att gälla. Bedömer vi att det finns garantifel tar vi hand om det också.
Om besiktningsmannen vid slutbesiktningen har missat ett fel som betraktas som entreprenadfel, är det möjligt att anmäla felet inom 6 månader efter att entreprenaden blev godkänd.
Vill du veta vad de olika beteckningarna i ett besiktningsutlåtande betyder, kan du hitta det längre ner på denna sida.
Om en efterbesiktning behövs
Om det uppkommer fel under slutbesiktningen som besiktningsmannen behöver kontrollera igen efter att vi har åtgärdat dem görs en efterbesiktning. Vid en efterbesiktning närvarar endast besiktningsmannen och en representant från BoKlok. Efterbesiktningen resulterar i ett nytt besiktningsutlåtande som din bostadsrättsförening får ta del av. Vårt mål är självklart att alla eventuella fel i bostaden från slut- eller efterbesiktning är åtgärdade när du flyttar in.
Vad innebär en etableringsbesiktning?
Eftersom vi inte kan plantera växter och gräs mitt i vintern, har vi ibland en etableringsbesiktning lite senare för att kontrollera att det vi planterat tagit sig, exempelvis buskar och gräs.
Garantibesiktning efter 2 år
Garantitiden är fem år, men vi gör en avstämning två år efter projektets ordinarie tillträde för att se om det skett några förändringar sen slutbesiktningen. En besiktningsman går då igenom fastigheten och bostäderna på nytt, och kontrollerar om några nya garantifel har uppkommit. Sådant som uppmärksammades redan under slutbesiktningen, eller som borde ha uppmärksammats kommer inte tas upp i besiktningsutlåtandet. Förutom besiktningsmannen medverkar en representant från BoKlok och du som bostadsrättshavare. Det är BoKlok som bekostar och kallar till denna garantibesiktning.
Garantibesiktning efter 5 år
Garantibesiktningen ska hållas innan garantitiden gått ut, vilket är efter fem år räknat från det datum entreprenaden godkändes. Vid denna besiktning går en besiktningsman, tillsammans med en representant från bostadsrättsföreningen och du som bostadsrättshavare igenom bostaden och fastigheten en sista gång för att kontrollera om några ytterligare garantifel dykt upp efter den senaste garantibesiktningen. Sådant som redan är uppmärksammat vid tidigare besiktningar kommer inte tas upp igen i besiktningsutlåtandet. Det är bostadsrättsföreningen som bekostar och kallar till denna garantibesiktning.
Mindre avvikelser i ovan beskrivna process kan förekomma. BoKlok följer dock de villkor gällande besiktningar som är angivna i föreningens ”Allmänna Villkor” i ”Uppdragsavtalet” mellan BoKlok och bostadsrättsföreningen.
Här får du svar på dina frågor om garantitid och ansvarstid
Hur lång är garantitiden och ansvarstiden?
En bostadsrättsförening från BoKlok har fem års garantitid, från godkänd entreprenad. När garantitiden löpt ut har bostadsrättsföreningen ytterligare fem års ansvarstid.
Vad är skillnaden mellan garantitid och ansvarstid?
Skillnaden på garantitiden och ansvarstiden är att under garantitiden åtgärdar BoKlok som entreprenör eventuella garantifelfel som uppkommer. Under ansvarstiden åtgärdas endast väsentliga garantifel som beror på vårdslöshet av BoKlok som entreprenör. Bostadsrättsföreningen ska dessutom kunna styrka att BoKlok är ansvariga, för att felet ska åtgärdas.
När gäller inte garantin?
Garantin gäller ej skador som orsakats av felaktig skötsel, bristande underhåll, slarv, felaktig användning eller andra skador som ej beror på material- eller tillverkningsfel. Garantin gäller inte heller om utrustning eller material, som påverkar bostaden negativt tillförs bostaden. Om BoKlok som entreprenör och bostadsrättshavaren eller bostadsrättsföreningen inte är överens om ett ärende är ett garantifel eller inte får en besiktningsman bedöma ärendet. Hur en sådan besiktning går till är reglerat i avtalsvillkoren mellan BoKlok och bostadsrättsföreningen.
Vad är mitt ansvar som bostadsrättshavare
Du ska på egen bekostnad hålla bostaden i gott skick. Det innefattar allt invändigt i bostaden, men även mark, förråd och andra komplement som ingår i upplåtelsen. Ta reda på hur du tar hand om din bostad på rätt, och bästa sätt på vår sida Skötsel och underhåll
Möjliggöra för besiktningar och åtgärder
Du har ett ansvar att släppa in oss när det är dags för besiktningar och när vi behöver komma in i bostaden för att åtgärda eventuella fel, samt se till att åtgärder kan utföras utan hinder. Det innebär exempelvis att plocka undan möbler eller annat i bostaden som kan hindra eller störa vårt arbete. Har du inte möjlighet att själv vara hemma kan du ge oss en skriftlig tillåtelse att gå in med bostadsrättsföreningens huvudnyckel, i det fall en sådan finns. Eller ställa låset i ytterdörren i serviceläge så vi kan komma in med en servicenyckel.
Om vi hindras från att komma in i bostaden riskerar du att felen stryks från besiktningsutlåtandet och att du själv måste bekosta åtgärden. Om du missar en avtalad tid med oss eller våra leverantörer kan du bli fakturerad för resan och förlorad tid.
Skador som påverkar mer än din egen bostad
Om en skada som påverkar både bostadens ytskikt och husets stomme skulle uppstå, exempelvis en vattenskada, kan du behöva gå via styrelsen och bostadsrättsföreningens försäkringsbolag för att få skadorna åtgärdade. Detta då bostadsrättsföreningen formellt sett äger din bostad och är ansvarig för husets stomme.
Vid skador på eget lösöre kan du behöva vända dig till ditt eget försäkringsbolag för att få ersättning. Exakt hur du ska gå tillväga beror på skadan och hur den uppkommit, samt om det finns ett garantiansvar från BoKloks sida.
Besiktningsmannen
Vem är besiktningsmannen?
Alla BoKlok bostäder, fastigheter och utemiljöer besiktigas av certifierade och oberoende besiktningsmän. Besiktningsmannen är en opartisk granskare som undersöker att arbeten är fackmässigt genomförda.
Vad är besiktningsmannens ansvar?
Besiktningsmannen förlitar sig på ett omfattande regelverk av lagar och branschregler som definierar vad som är att betrakta som fel, vad som ligger inom toleransens gräns och vem som är ansvarig för eventuell åtgärd. Samtliga fel och brister listas i ett besiktningsutlåtande.
Om inget annat anges är det bostadsrättsföreningen som är beställare av besiktningarna, och det är därför mot bostadsrättsföreningen besiktningsmannens ansvar ligger. BoKlok ses som entreprenör och arbetar i uppdrag av bostadsrättsföreningen.
Det är besiktningsmannens ansvar att kontrollera att samtliga arbeten är utförda enligt de avtal som slutits mellan bostadsrättsföreningen och BoKlok, samt att de byggdelar som omfattas av olika krav verkligen håller sig inom dessa.
Vad är ett besiktningsutlåtande?
I samband med besiktningar upprättar besiktningsmannen ett dokument med eventuella fel och brister som ges olika anmärkningar. Detta dokument kallas besiktningsutlåtande.
Här förklarar vi vad de olika anmärkningarna i ett besiktningsutlåtande innebär:
- E-anmärkningar anger att besiktningsmannen anser att entreprenören är ansvarig för felet. Dessa ska åtgärdas inom besiktningsmannens angivna tid.
- B-anmärkningar anger att besiktningsmannen inte anser att entreprenören är ansvarig för bristfälligheten eller anmärkningen.
- S-anmärkningar anger att slutlig bedömning av förhållande sker vid senare besiktning.
- U-anmärkningar anger att särskild utredning ska göras av förhållandet.
- A-anmärkningar anger av beställaren gjord anmärkning, som enligt besiktningsmannens mening inte räknas som fel.
Beställaren är i detta fall bostadsrättsföreningen och entreprenören är BoKlok.
